تعيين و تعديل اجاره بها و اجرت المثل اجاره بها

توضیحات

تعیین اجاره بها و اجرت المثل چیست؟

زمانی که قرارداد بین موجران و مستاجران به پایان می رسد و هیچ یک از آن ها به مفاد قرارداد پایبند نیستند و لذا در مواقعی که مستاجر پس از اینکه قرارداد به پایان رسیده به تصرف خود ادامه می دهد باید مبلغی برای استفاده از مال و ملک را به موجر پرداخت کند که میزان این مبلغ بایستی توسط کارشناسان رسمی دادگستری تعیین گردد. تعيين و تعديل اجاره بها
اما در مواردی که مشخص شود مستاجر با تفاهم موجر به تصرف خود ادامه می دهد ملزم است که همان مبلغی که در اجاره نامه نوشته شده است را به موجر پرداخت نماید. در همین راستا طبق قانون اگر شخصی از مال دیگری بدون اجازه و در خارج از قرارداد استفاده کند مالک آن ملک حق مطالبه منافع آن را دارد که میزان آن با توجه به نوع استفاده و روزهای آن توسط کارشناسان دادگستری تعیین می گردد. لذا اگر مستاجر از پرداخت اجرت المثل امتناع نماید مالک می تواند اجرت المثل ایام تصرف را مطالبه کند و این از حقوق قانونی مالک می‌باشد. تعيين و تعديل اجاره بها

معنای اصطلاح اجرت المثل ایام تصرف در قرارداد اجاره

ممکن است در قرارداد اجاره اصطلاحی به نام اجرت‌المثل را خوانده باشید. این اصطلاح معمولا زمانی به کار می‌رود که مستاجر بدون اجازه مالک در ملک او به سکونت خود ادامه داده باشد. اما منظور از اجرت‌المثل چیست؟

اجرت المثل همان‌طور که احتمالا از نام آن حدس می‌زنید، به مبلغی گفته می‌شود که موجر باید در ازای مدت زمانی که از ملک یا مال دیگری بدون اجازه او استفاده کرده بدهد. اجرت‌المثل را کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌کند. در واقع، این کارشناس بررسی می‌کند که اگر مالی مانند مال موجر با همان شرایط در مدت مشخص شده اجاره داده شود، موجر مستحق دریافت چه مبلغی است. به مبلغی که این کارشناس در نهایت اعلام می‌کند، اجرت‌المثل گفته می‌شود.

تفاوت اجرت المثل و اجرت المسمی

اصطلاحی که معمولا در مقابل اجرت‌المثل یا همراه با آن به کار می‌رود، اجرت‌المسمی است. اجرت‌المسمی همان‌طور که از نام آن مشخص است، به اجرت یا مبلغی گفته می‌شود که موجر و مستاجر تعیین کرده‌اند یا از آن اسم برده‌ و بر سر آن توافق کرده‌اند. اجرت‌المسمی همان اجاره بها است که در قرارداد اجاره ذکر و توافق شده و در فواصل معین مثل هر روز یا هر ماه مستاجر آن را می‌پردازد.

تفاوت اجرت المثل و اجاره بها در توافق یا اذن دادن موجر است. در صورتی که موجر اجازه استفاده مستاجر از مال یا ملکش را نداده باشد و یا اگر اذن داده است بر سر میزان اجاره بها توافقی صورت نگرفته باشد، مستاجر باید اجرت‌المثل بپردازد، اما اگر از استفاده مستاجر راضی باشد یا به اصطلاح اذن استفاده را داده باشد و نیز بر سر میزان خاصی توافق کرده باشند، مستاجر باید اجرت‌المسمی یا همان اجاره بها را بپردازد.

شرایط لازم برای مطالبه اجرت المثل

1. برای درخواست مطالبه اجرت المثل فقط مالک رسمی یا نماینده او می توانند اقدام کنند.
2. در صورتی که فردی از ملک شخص دیگر بدون رضایت او استفاده نماید بایستی به مدت استفاده از ملک اجرت المثل را پرداخت کند.
3. زمانی که موجر پس از پایان قرارداد مستاجر خواستار تخلیه مستاجر نباشد به این معنی است که برای استفاده و تصرف مال از سوی مستاجر رضایت کامل دارد.
4. هنگامی که مدت قرارداد به پایان برسد و موجر درخواست تخیه ملک را از مستاجر کند اما مستاجر تخلیه نکند حکم غاصب را دارد و در تصرف منافع مالک می باشد.
5. در برخی موارد در قرارداد نوشته می شود که در صورت اتمام زمان اجاره مبلغ اجرت المثل به میزان اجاره بها باشد که در اینصورت تنها در زمانی که مستاجر به رضایت کامل موجر در ملک سکونت داشته باشد مفاد قرارداد عمل می شود و اگر مالک خوستار تخلیه او باشد اما مستاجر تخلیه نکند اجرت المثل توسط کارشناسان رسمی تعیین می گردد.

نحوه مشخص نمودن اجاره بها

روش مشخص نمودن نرخ اجاره بها بر عهده موجر و مستاجر می باشد . از همین رو به اجاره مورد توافق موجر و مستاجر در حقوق ” اجاره بها ” یا ” اجرت المسمی ” گفته می شود . مقدار مبلغ اجاره بها تعیین شده بین موجر و مستاجر قابل برای تمام مدت اجاره می باشد و هیچ یک از دو سمت قرارداد نمی توانند آن را در مدت قرارداد اجاره تغییر دهند . با توجه به این قوانین در مدت زمانی که قرارداد اجاره معتبر می باشد موجر و مستاجر نمی توانند به دلایل متفاوت مثل تغییر هزینه زندگی درخواست تغییر میزان اجاره بها را کنند . مگر در شرایطی که امکان تعدیل اجاره بها باشد که در شرایط به خصوصی اعمال می گردد .

  وقتی که قرارداد اجاره به انتها می رسد ، دیگر هیچ کدام از موجر و مستاجر به تعهد گذشته خود پایبند نیستند و در شرایطی که مستاجر بعد از پایان یافتن قرارداد اجاره همچنان به تصرف خود ادامه دهد بایستی مبلغ واقعی استفاده از مال مورد کرایه را که در بازار مرسوم می باشد به موجر پرداخت نمایید .

  این مقدار را کارشناس رسمی دادگستری مشخص خواهد نمود . ولی در صورتی که اثبات گردد بعد از اتمام یافتن قرارداد اجاره ، مستاجر با رضایت موجر همچنان به تصرف خود ادامه داده است ، مستاجر الزام دارد که به پرداخت همان مقدار اجاره توافقی در قرارداد اجاره می باشد . پس در نتیجه بعد از اتمام کامل قرارداد اجاره تا وقتی که موجر درباره فسخ قرارداد اجاره نظر خود را اعلام نکرده باشد ، دو طرف به قرارداد قبلی پایبند می باشند .

لیکن تعدیل و تعیین اجاره بها موضوعی متفاوت است و برخی از افراد که معمولا فعالیت تجاری به روش اجاره کردن ملک تجاری یا خرید سرقفلی است درگیر تعدیل اجاره بها هستند . مثلا اجاره سرقفلی یا مغازه به مرور زمان تغییر می یابد و طرفین وقتی امکان توافق ندارند با مراجعه به مرجع قضایی یا کارشناس رسمی دادگستری درخواست تعدیل و تعیین اجاره بها می نمایند.

اجرت المثل این صلاحیت مربوط به اجاره بهاست مثال اینکه وقتی یک ساختمان مدتی در تصرف شخصی بوده حال با اذن مالک یا بدون اذن وی و پس از مدتی اگر هزینه ای بابت این تصرف به مالک پرداخت نگردد مالک میتواند ادعای دریافت اجرت المثل ایام تصرف را بنماید که کارشناس با بهره گیری از صلاحت صدرالذکر اقدام به تعیین اجرت المثل می نماید.

ممکن است تصرفات مستأجر به بعد از سپری شدن مدت عقد اجاره نیز در عین مستأجرِ ادامه یابد و حتی بدون اجاره موجر در استفاده از مورد اجاره به تصرفات خود ادامه دهد، در این صورت چون قرارداد قبلی به پایان رسیده است، موجر ملتزم به دریافت همان مبلغ قبلی نیست و می‌تواند با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری پس از بازدید از ملک مورد تصرف ارزش روز میزان اجاره بهاء بعد از ایام سپری شدن قرارداد را محاسبه و از مستأجر مطالبه نماید. اصطلاحاً میزان ارزش مالی استفاده از مورد تصرف بعد از منتفی شدن عقد اجاره به علت پایان مدت قرارداد را اجرت‌المثل نامیده‌اند.

تعيين و تعديل اجاره بها

 

دریافت مشاوره تعيين و تعديل اجاره بها از کارشناس رسمی راه و ساختمان مهندس جواد رجایی

شماره های تماس : 09121121371 – 02178614