ارزیابی ملک چیست و چگونه انجام می شود ؟

ارزیابی ملک به این معنی است که قیمت و ارزش واقعی ملک به صورت دقیق مشخص شود که به عوامل مختلفی نیز بستگی دارد که از جمله مهم ترین آنها می توان به مساحت، عرض گذر، شرایط و نوع کاربری ملک، ارزش محدوده ملک، ابعاد، سند دار بودن، امکانات ملک و…اشاره کرد که بسیار بر روی ارزیابی ملک تاثیرگذار هستند.

ارزیابی ملک یکی از مهم ترین و اساسی ترین بحث هایی است که امروزه کارشناسان رسمی دادگستری برای بحث قیمت گذاری و تعیین ارزش اراضی چه عرصه و چه اعیانی از آنها استفاده میکنند.

کارشناس ارزیابی املاک به چه معناست ؟

وقتی بخواهید ارزش یک ملک را بدانید یا نیاز داشته باشید ایرادات ملک مورد نظر را پیدا کنید، طبیعتا از فردی متخصص کمک می‌گیرید تا با بررسی پارامترهای تعریف شده، آن ملک را کارشناسی(بازرسی، ارزیابی و بررسی) کند.

در هیچ کجای دنیا الگوی خاصی برای ارزیابی املاک وجود ندارد و عوامل محیطی و اقتصادی در کنار مشخصات و شرایط ملک مورد بررسی قرار می‌گیرند و ارزش یک خانه را اعلام می‌کنند. برای مثال در ایران اغلب خانه ها با سازه های بتنی ساخته می شوند که کارشناسی مختص به خودش را می طلبد.

ارزیابی ملک باید قاطع ، دقیق ، جامع بینانه و صریح و به دور از هرگونه اغراض شخصی و جبهه گیری باشد

از عوامل اقتصادی و محیطی می‌توان به بازار روز کشور یا موقعیت مکانی ملک اشاره کرد. پر واضح است که در سراسر کشور این شرایط یکسان نیست.

به طور کلی ارزیابی املاک برای تعیین قیمت و ارزش یک ملک برای اشخاص یا محاکم قضایی یا سایر اداره جات دولتی و غیر دولتی استفاده می شود.

چه فروشنده باشید و چه خریدار، ارزیابی ملک این فرصت را به شما می‌دهد تا مشکلات احتمالی یک ملک را پیدا کنید و برای رفع آن اقدام کنید.

ارزیابی ملک چرا اهمیت دارد؟

به عبارتی ارزیابی ملک به عملی گفته می شود که به واسطه بررسی شرایط یک ملک ارزش واقعی آن با توجه به موقعیتی که ملک در آن قرار گرفته است، مشخص می گردد. برای مشخص کردن قیمت یک ملک، متقاضی می تواند به مراجع قضایی مراجعه نماید و درخواست ارزیابی ملک را در سامانه ثبت کرده و سپس کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان با مراجعه به محلی که ملک در آن واقع گردیده، اقدام به ارزیابی ملک می نماید.

البته شرایط دیگری مانند عرضه و تقاضا در بازار روز کشور از جمله پارامترهای محیطی محسوب می شوند که بر روی قیمت گذاری و ارزیابی ملک تاثیرگذار هستند.

ارزیابی ملک کاری بسیار سخت و پیچیده است، چرا که باید عوامل و شرایط مختلفی را با توجه به مکان و زمان در نظر گرفت تا در نهایت بتوان قیمت گذاری واقعی ملک را انجام داد. به همین خاطر این کار باید توسط کارشناسان رسمی دادگستری مجرب انجام می شود.

در ارزیابی ملک عوامل مختلفی باید مورد بررسی قرار گیرد عرض معبر، سن بنا، مساحت زمین، موقعیت مکانی، امکانات رفاهی و… که در شمار ویژکی های انحصاری ملک قرار دارد باید به دقت بازبینی شود به همین خاطر ارزیابی ملک بسیار دشوار و پیچیده خواهد بود.

زمین ، عرصه و اعیان چیست ؟

عواملی که باید در گزارش کارشناسی ملک بررسی شود

• بررسی موقعیت ملک و منطقه قرارگیری آن
• بررسی سند ملک و اسناد مربوطه
• بررسی صحت مساحت و متراژ عرصه و اعیان
• نوع مصالحی ساختمانی که از پایه تا سقف استفاده شده
• بررسی سن بنا و میزان فرسودگی آن نسبت به سن
• بررسی مشاعات در واحدهای آپارتمانی
• تجهیزات مکانیکی و برقی مثل آسانسور و تابلو برق و …
• میزان نورگیری هر قسمت از ملک
• وضعیت و شرایط پارکینگ و انباری و مطابقت آن با سند
• بررسی استحکام ملک و بررسی وسایل ایمنی
• بررسی عیوب پنهانی و تصرفات در ملک
• میزان دسترسی ملک به مدارس، مراکز خرید، مراکز درمانی، مراکز تفریحی، ناوگان حمل و نقل عمومی و غیره
• تخمین هزینه تعمیرات احتمالی

ارزیابی ملک توقیف شده

توقیف در اصلاح به معنی بازداشت کردن و نگه داشتن است، توقیف اموال نیز، زمانی صورت انجام می‌گیرد که شخصی از پرداخت بدهی خود امتناع کند.

قبل از ارزیابی ملک توقیف شده باید مشخص شود که مال مزبور از مستثنیات دین می‌باشد یا خیر، که اگر باشد، توقیف و فروش آن امکان پذیر نیست و ارزیابی آن هم منتفی خواهد بود. اما اگر ملک توقیفی مشمول مقررات حاکم بر مستثنیات دین نباشد، ارزیابی و فروش انجام خواهد شد.

ارزیـابی ملک مشاع

ملک مشاع به ملکی گفته می‌شود که در مالکیت آن بیش از یک نفر شریک هستند. دادگستری برای ارزیابی املاک مشاعی، کارشناس تعیین می‌کند تا قیمتی برای ارزش پایه ی آن ملک تعیین کند.

ارزیابی ملک مشاع هم مانند هر ملک دیگری طبق نشان کاربری خود، مورد کارشناسی قرار می‌گیرد و همانطور که از ارزیابی املاک آگاه شده اید، سهم هر شریک یا کل ملک مشاعی را بررسی می‌کنند و گزارش ارزیابی را به استحضار می‌‍رسانند.

در ارزیابی ملک مشاع چنانچه همه ی شرکا موافق نباشند، هر یک از شرکا می‌تواند درخواست کارشناسی و فروش دهد و ملک طبق اعلام دادگستری، به مزایده گذاشته می‌شود.

در صورت اختلاف بین شرکا ،کارشناس دادگستری نیز، طبق قانون افراز، به تقسیم بندی ملک میپردازد و آن ملک را ارزیابی می‌کند و ارزش هر قسمت را معلوم می‌کند. در مزایده نیز کسی برنده و مالکِ ملک می‌شود که نسبت به ارزش پایه ایی که کارشناس ملک اعلام کرده، بالاترین قیمت را پیشنهاد دهد.

یکی از وظایف کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی انواع زمین های شخصی، حقیقی، حقوقی، ساختمان های اداری، تجاری و مسکونی و … می باشد برای دریافت مشاوره با کارشناس رسمی دادگستری مهندس جواد رجائی از طریق شماره های 78614 و 09121121371 به طور مستقیم در ارتباط باشید.